세무노트 · 자금조달계획서
자금조달계획서와 계약금 증빙, 주택 거래신고 때 무엇을 함께 내야 하나요?
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 · 제28조 · 시행규칙 제2조 · 시행령 별표 12026년 2월 10일 이후 체결한 계약을 개업공인중개사가 신고하거나 거래당사자 한쪽이 단독으로 신고하면, 거래계약서 사본과 함께 계약금 지급 증빙(영수증 사본, 통장 사본 등)을 첨부합니다. 자금조달계획서는 이와 별개 서류로, 6억원 이상 주택이나 투기과열지구·조정대상지역 주택을 사는 개인과 주택을 사는 법인이 냅니다.
계약 체결일에서 세는 기한과 기준
「중개사무소에서 계약금을 보낸 이체확인증을 달라고 합니다. 자금조달계획서도 내야 한다는데, 둘이 같은 서류인가요?」
주택 매매계약 직후에 가장 많이 받는 질문입니다. 두 서류는 근거 조항도, 내는 사람도 다릅니다. 아래 네 가지 순서로 답합니다.
- 01계약금 지급 증빙은 누가 내야 하나요?
- 02어떤 서류가 계약금 증빙이 되나요?
- 03자금조달계획서는 누가 내고, 증빙은 언제 붙이나요?
- 04계약금 지급방식은 계획서와 어떻게 맞추나요?
01계약금 지급 증빙은 누가 내야 하나요?
개업공인중개사가 거래를 신고하는 경우와 거래당사자 한쪽이 단독으로 신고하는 경우입니다. 매도인과 매수인이 공동으로 직접 신고할 때는 시행규칙 제2조
부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조
③ 법 제3조
- 부동산 거래계약서 사본
- 영수증 사본 또는 통장 사본 등 계약금의 지급을 확인할 수 있는 서류
- 단독신고사유서
④ 법 제3조
| 신고 방식 | 신고하는 사람 | 첨부서류 |
|---|---|---|
| 직거래 공동신고 | 매도인과 매수인 공동 | 첨부 규정 없음 |
| 단독신고 (상대방이 신고 거부) | 거래당사자 한쪽 | 계약서 사본 계약금 지급 증빙 단독신고사유서 |
| 중개거래 | 개업공인중개사 | 계약서 사본 계약금 지급 증빙 |
근거 : 법 제3조
이 첨부 규정은 시행규칙 부칙(국토교통부령 제1557호) 제2조에 따라 2026년 2월 10일 이후 거래계약을 체결한 경우부터 적용합니다. 그 전에 체결한 계약은 신고를 그 뒤에 하더라도 종전 규정을 따릅니다.
02어떤 서류가 계약금 증빙이 되나요?
시행규칙은 「영수증 사본 또는 통장 사본 등 계약금의 지급을 확인할 수 있는 서류」라고만 정합니다. 서류 이름보다 계약서에 적힌 계약금과 날짜, 금액, 지급인, 수령인이 이어지는지가 중요합니다.
| 지급 방식 | 준비할 서류 | 맞춰 볼 항목 |
|---|---|---|
| 계좌이체 | 이체확인증 또는 거래내역이 보이는 통장 사본 | 지급일, 금액, 지급인, 수령인, 계약서의 계약금 |
| 현금 | 계약금 영수증 사본 | |
| 일부 현금, 일부 이체 | 영수증 사본과 이체 자료를 각각 |
근거 : 시행규칙 제2조
현금으로 준 계약금은 계좌에 흔적이 남지 않으므로, 주고받는 자리에서 영수증을 받아 두어야 나중에 다시 확인하는 수고가 없습니다. 계약금 지급일은 신고기한을 세는 날과도 이어집니다.
같은 시행규칙 별지 제1호서식(부동산거래계약 신고서) 유의사항 6 · 2026-02-10 시행본
"거래계약의 체결일"이란 거래당사자가 구체적으로 특정되고, 거래목적물 및 거래대금 등 거래계약의 중요 부분에 대하여 거래당사자가 합의한 날을 말합니다. 이 경우 합의와 더불어 계약금의 전부 또는 일부를 지급한 경우에는 그 지급일을 거래계약의 체결일로 보되, 합의한 날이 계약금의 전부 또는 일부를 지급한 날보다 앞서는 것이 서면 등을 통해 인정되는 경우에는 합의한 날을 거래계약의 체결일로 봅니다.
03자금조달계획서는 누가 내고, 증빙은 언제 붙이나요?
주택을 사는 법인, 6억원 이상 주택이나 투기과열지구·조정대상지역 주택을 사는 개인, 토지거래허가를 받아 허가구역의 주택을 사는 사람이 냅니다. 정식 이름은 「주택취득자금 조달 및 입주계획서」이고, 매수인이 단독으로 서명 또는 날인합니다(시행규칙 제2조
부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 1 제3호 · 2026-10-01 시행본
법인 외의 자가 실제 거래가격이 6억원 이상인 주택을 매수하거나 투기과열지구 또는 조정대상지역에 소재하는 주택을 매수하는 경우(매수인 중 국가등이 포함되어 있는 경우는 제외한다)
가. 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획 및 지급방식. 이 경우 투기과열지구에 소재하는 주택의 거래계약을 체결한 경우 매수자는 자금의 조달계획을 증명하는 서류로서 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부해야 한다.
나. 거래대상 주택에 매수자 본인이 입주할지 여부, 입주 예정 시기 등 거래대상 주택의 이용계획
| 매수인과 주택 | 계획서 제출 | 항목별 증빙서류 첨부 |
|---|---|---|
| 법인이 주택 매수 | 금액·지역과 관계없이 제출 | 투기과열지구 주택이면 첨부 |
| 개인이 6억원 이상 주택 매수 | 제출 | 투기과열지구 주택이면 첨부 |
| 개인이 투기과열지구·조정대상지역 주택 매수 | 금액과 관계없이 제출 | 투기과열지구 주택이면 첨부 |
| 토지거래허가를 받아 허가구역 주택 매수 | 제출 | 첨부 |
근거 : 시행령 별표 1 제2호나목, 제3호, 제3호의2 · 시행규칙 제2조
첨부하는 증빙서류는 계획서에 적은 항목마다 다릅니다(시행규칙 제2조
- 금융기관 예금액 : 예금잔액증명서 등
- 증여·상속 : 증여세·상속세 신고서 또는 납세증명서 등
- 현금 등 그 밖의 자금 : 소득금액증명원 또는 근로소득 원천징수영수증 등
- 금융기관 대출액 : 금융거래확인서, 부채증명서 또는 대출신청서 등
- 그 밖의 차입금 : 금전을 빌린 사실과 그 금액을 확인할 수 있는 서류
대출이 아직 실행되지 않았거나 기존 집의 매매계약이 체결되지 않아 금액을 증명하기 어려우면 그 사유서를 첨부합니다.
04계약금 지급방식은 계획서와 어떻게 맞추나요?
계획서의 「조달자금 지급방식」 칸에 계좌이체 금액, 보증금·대출 승계 금액, 현금 및 그 밖의 지급방식 금액을 나눠 적습니다. 계좌이체가 아닌 현금(수표) 등으로 지급했다면 그 구체적인 사유를 따로 적어야 합니다.
같은 시행규칙 별지 제1호의3서식 작성방법 16·18, 유의사항 1 · 2026-02-10 시행본
작성방법 16. "계좌이체 금액"에는 금융기관 계좌이체로 지급했거나 지급 예정인 금액 등 금융기관을 통해서 자금지급 확인이 가능한 금액을 적습니다.
작성방법 18. "현금 및 그 밖의 지급방식 금액"에는 ⑮, ⑯[계좌이체 금액, 보증금·대출 승계 금액] 외의 방식으로 지급했거나 지급 예정인 금액을 적고 계좌이체가 아닌 현금(수표) 등의 방식으로 지급하는 구체적인 사유를 적습니다.
유의사항 1. 제출하신 주택취득자금 조달 및 입주계획서는 국세청 등 관계기관에 통보되어, 신고내역 조사 및 관련 세법에 따른 조사 시 참고자료로 활용됩니다.
그래서 세 가지 숫자가 한 줄로 이어져야 합니다. 계약서의 계약금, 거래신고에 첨부한 이체확인증이나 영수증의 금액, 계획서에 적은 지급방식별 금액입니다. 계획서의 증여 항목에는 증여세 신고 여부를 표시하는 칸이 있어, 부모에게서 받은 돈으로 계약금을 냈다면 증여세 신고와도 맞물립니다.
| 위반 | 과태료 | 근거 |
|---|---|---|
| 30일 안에 거래신고를 하지 않음 | 500만원 이하 | 법 제28조 |
| 신고관청이 요구한 거래대금 지급 증명 자료를 내지 않거나 거짓으로 냄 | 3천만원 이하 | 법 제28조 |
| 거래신고를 거짓으로 함 | 취득가액의 10% 이하 | 법 제28조 |
| 계획서를 30일 안에 내지 않거나 거짓으로 작성 | 제28조 | 별지 제1호의3서식 유의사항 2 |
신고 내용이 빠졌거나 정확하지 않으면 신고관청은 보완을 요구하고 거래계약서, 거래대금 지급 증명 자료를 요구할 수 있습니다(법 제6조
신고 전에 확인할 것
- 1합의한 날과 계약금 지급일 중 어느 날이 계약 체결일인가
- 2중개거래나 단독신고라면 계약금 이체확인증 또는 영수증 사본을 준비했는가
- 3현금으로 준 계약금이라면 지급일, 금액, 지급인, 수령인이 적힌 영수증을 받았는가
- 46억원 이상 주택이거나 투기과열지구·조정대상지역 주택이라 자금조달계획서 대상인가
- 5투기과열지구 주택이라면 계획서 항목별 증빙서류를 모았는가
- 6신고기한 : 계약 체결일부터 30일. 신고인이 따로 있으면 매수인은 25일 안에 계획서를 넘겨야 합니다
자주 묻는 질문
직거래로 매도인과 함께 신고하면 계약금 증빙을 첨부하지 않아도 되나요?
공동신고에는 계약서 사본과 계약금 증빙의 첨부 규정이 없습니다(시행규칙 제2조
2026년 2월 10일 전에 계약했는데 신고를 그 뒤에 하면 계약금 증빙을 내야 하나요?
첨부 규정은 2026년 2월 10일 이후 거래계약을 체결한 경우부터 적용합니다(시행규칙 부칙 국토교통부령 제1557호 제2조). 그 전에 체결한 계약은 신고일과 관계없이 종전 규정을 따릅니다.
자금조달계획서를 거래신고서와 따로 낼 수 있나요?
낼 수 있습니다. 매수인은 계약 체결일부터 30일 안에 따로 제출할 수 있고, 매수인이 아닌 사람이 신고하면 매수인은 25일 안에 계획서를 신고인에게 넘겨야 합니다(시행규칙 제2조
자금조달계획서에 적은 내용은 어디에 쓰이나요?
서식 유의사항 1에 따라 국세청 등 관계기관에 통보되어 신고내역 조사와 세법에 따른 조사의 참고자료로 쓰입니다. 증여나 차입으로 적은 금액은 증여세 신고, 차용 증빙과 맞아야 합니다.
근거 법령
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조
제3항·제4항 · 2026-02-10 시행본 - 같은 시행규칙 별지 제1호서식(부동산거래계약 신고서) 유의사항 6 · 2026-02-10 시행본
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 1 제3호 · 2026-10-01 시행본
- 같은 시행규칙 별지 제1호의3서식 작성방법 16·18, 유의사항 1 · 2026-02-10 시행본
계약서에 도장을 찍었다면
신고기한 30일은 계약 체결일부터 셉니다. 계약금을 이미 보냈다면 그날이 체결일로 잡힐 수 있습니다. 자금조달계획서의 항목별 금액과 증여 여부를 어떻게 적을지, 내 거래에 어떤 증빙이 필요한지는 상담에서 함께 봅니다.