세무노트 · 1세대1주택 비과세

1세대1주택 비과세, 2년을 못 살았는데 인정되는 경우는 언제인가요?

작성 2026-10-21 · 수정 2026-10-21 · 2026년 10월 21일 현재 시행 법령 기준 · 글 이태일 공인회계사

「남편은 직장 때문에 다른 지역에서 지냈고, 저와 아이들만 그 집에서 2년 넘게 살았습니다. 팔 때 비과세가 되나요?」

조정대상지역에서 집을 산 뒤 가족 전체가 한집에서 2년을 꼬박 채우지 못한 분들이 가장 많이 하시는 질문입니다. 법은 거주요건이 붙는 주택, 세대원 일부가 못 산 경우, 거주요건 자체를 면제하는 경우를 따로 정해 두었습니다. 아래 네 가지 순서로 답합니다.

1. 012년 거주요건은 어떤 주택에 붙나요?
2. 02세대원 일부가 함께 살지 못했으면 어떻게 되나요?
3. 032년을 못 채우고 팔아도 비과세가 되는 경우는 언제인가요?
4. 04부득이한 사유는 무엇이고, 무엇으로 증명하나요?

012년 거주요건은 어떤 주택에 붙나요?

취득 당시 조정대상지역에 있던 주택입니다. 1세대1주택 비과세는 양도일 현재 국내에 1주택을 2년 이상 보유하면 되고, 그 주택이 취득 당시 조정대상지역에 있었던 경우에만 보유기간 중 2년 이상 거주까지 요구합니다. 취득한 뒤 조정대상지역에서 해제되었더라도 거주요건은 그대로 남고, 취득한 뒤에 지정된 경우에는 붙지 않습니다.

거주요건은 2017년 9월 19일 개정 시행령으로 들어왔습니다. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택과 그날 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 주택(지급일 현재 무주택 세대에 한정)⁠에는 종전 규정을 적용합니다(시행령 부칙 제28293호 제2조). 2017년 8월 3일부터 11월 9일까지는 주택법에 따른 지정 전이어서, 시행령이 표로 정한 지역을 그 기간의 조정대상지역으로 봅니다(제154조제2항).

보유기간은 취득일부터 양도일까지(소득세법 제95조제4항), 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 셉니다(시행령 제154조제5항⁠·제6항). 양도가액 12억원을 넘는 고가주택은 비과세 대상에서 빠지고 초과분이 과세됩니다(소득세법 제89조제1항제3호).

02세대원 일부가 함께 살지 못했으면 어떻게 되나요?

나머지 세대원이 거주요건을 채웠으면 1세대가 거주한 것으로 봅니다. 소득세법은 1세대를 정의하면서 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래 주소에서 일시 퇴거한 사람을 세대원에 포함시키고, 국세청은 이런 사유로 세대원 일부가 처음부터 거주하지 않았더라도 나머지 세대원이 거주한 기간을 세대 전원이 거주한 기간으로 보아 거주요건을 판단한다고 회신하고 있습니다.

국세청은 취득 당시 조정대상지역 주택에서 배우자는 다른 지역 직장, 자녀는 다른 지역 대학과 고등학교 때문에 처음부터 거주하지 않고 소유자만 2년 이상 거주한 사안에서, 나머지 세대원이 거주하면 세대원 전원이 거주한 기간으로 본다고 답했습니다(사전-2026-법규재산-0558, 2026.5.21. · 서면-2018-부동산-0442, 2019.5.27.을 인용). 반대로 소유자 본인이 직장 때문에 거주하지 않고 배우자와 자녀만 거주요건을 채운 사안에서도 비과세로 회신했습니다(부동산거래관리과-512, 2010.4.7. · 회신 당시 조문 번호는 지금과 다릅니다).

판정은 법령 문언과 위에서 확인한 국세청 회신 기준입니다. 열거되지 않은 사유는 그 사정만으로 인정된다고 보기 어렵고 사실관계별로 따로 봐야 합니다. 어느 경우든 거주한 세대원의 전입 기록과 못 산 세대원의 사유를 보여 주는 서류(재직증명서, 재학증명서, 요양증명서 등)⁠가 함께 있어야 합니다.

032년을 못 채우고 팔아도 비과세가 되는 경우는 언제인가요?

시행령 제154조제1항 각 호에 해당하면 됩니다. 제1호부터 제3호까지는 보유기간과 거주기간 제한을 모두 받지 않고, 제5호(조정대상지역 공고 전 계약)⁠는 거주기간 제한만 받지 않습니다.

증명서류는 소득세법 시행규칙 제71조제4항이 정한 것이고, 모든 경우에 주민등록표 등본을 함께 봅니다. 마지막 줄의 증빙은 시행령 문언(「증빙서류에 의하여 확인」)⁠에 따른 것입니다.

04부득이한 사유는 무엇이고, 무엇으로 증명하나요?

시행규칙이 네 가지로 열거하고, 그 사유로 다른 시⁠·군으로 주거를 옮기는 경우여야 합니다. 같은 시⁠·군 안에서 이사하는 것은 해당하지 않습니다(광역시의 구와 읍⁠·면 사이, 도농복합시의 동과 읍⁠·면 사이의 이전은 포함).

근거 : 소득세법 시행규칙 제71조제3항. 사유가 생긴 당사자 외의 세대원 일부가 취학, 근무 또는 사업상 형편으로 함께 옮기지 못해도 세대 전원이 옮긴 것으로 봅니다(같은 조 제5항). 증명은 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서 등과 주민등록표 등본으로 합니다(같은 조 제4항).

신고 전에 확인할 것

1. 1취득일 현재 조정대상지역이었는가 (지금 해제되었는지는 보지 않습니다)
2. 2조정대상지역 공고 전에 계약하고 계약금을 냈는가, 그날 세대가 무주택이었는가
3. 3세대원별 주민등록 전입일과 전출일로 2년을 셌는가
4. 4함께 살지 못한 세대원의 사유가 취학 · 근무 · 사업 · 질병 요양에 해당하고, 재직 · 재학 · 요양 서류가 있는가
5. 51년 이상 거주한 뒤 부득이한 사유로 팔 때 다른 시 · 군으로 주거를 옮기는가
6. 6출국일부터 2년 : 해외이주나 1년 이상 국외 취학 · 근무로 세대 전원이 출국한 경우 이 안에 팔아야 보유 · 거주요건 면제를 받습니다
7. 7양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 : 12억원을 넘는 고가주택은 초과분이 과세되므로 이 안에 예정신고 · 납부합니다(소득세법 제105조제1항제1호). 늦으면 가산세는 이 기한 다음 날부터 붙습니다