세무노트 · 이혼 재산분할

이혼 재산분할 세금, 집을 넘기면 양도소득세와 증여세는 누가 내나요?

작성 2026-10-29 · 수정 2026-10-29 · 2026년 10월 29일 현재 시행 법령 기준 · 글 이태일 공인회계사

「이혼하면서 상대방 명의 아파트를 제 앞으로 넘겨받기로 했습니다. 합의서에 재산분할이라고 쓰는지 위자료라고 쓰는지에 따라 세금이 달라지나요?」

달라집니다. 같은 집이라도 재산분할 몫이면 양도도 증여도 아니고, 위자료 몫이면 넘기는 쪽이 집을 양도한 것이 됩니다. 다만 합의서의 단어가 아니라 실제로 무엇을 대신해 넘겼는지를 봅니다. 넘기는 쪽과 받는 쪽의 세금을 다섯 가지 질문으로 정리했습니다.

1. 01이혼하며 집을 넘기면 누가 어떤 세금을 보나요?
2. 02재산분할로 넘긴 집은 왜 양도도 증여도 아닌가요?
3. 03위자료 대신 넘기거나 집을 팔아 현금으로 주면 무엇이 달라지나요?
4. 04합의서에 재산분할이라고 적으면 그대로 인정되나요?
5. 05집을 받는 쪽은 증여세 말고 무엇을 챙겨야 하나요?

01이혼하며 집을 넘기면 누가 어떤 세금을 보나요?

넘기는 쪽은 양도소득세를, 받는 쪽은 증여세를 봅니다. 소득세법은 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통해 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 양도로 보므로, 넘기는 쪽에서는 「대가를 받고 넘겼는가」가 질문이 됩니다. 증여세는 재산을 받은 사람이 내는 세금이어서 받는 쪽에서는 「무상으로 받았는가」가 질문이 됩니다.

「집을 넘긴 사람이 증여세를 낸다」는 말은 맞지 않습니다. 넘긴 쪽은 받은 쪽에게 위 사유가 있을 때만 연대납부의무를 집니다. 넘기는 쪽이 따질 세금은 양도소득세이고, 그것이 생기는지는 무엇을 대신해 넘겼는지로 정해집니다.

02재산분할로 넘긴 집은 왜 양도도 증여도 아닌가요?

자기 몫을 돌려받는 것으로 보기 때문입니다. 대법원은 재산분할이 실질적으로 공유물분할에 해당해 소유 형태만 바뀐 것이므로 자산의 유상양도라고 할 수 없고, 부부 한쪽 명의 부동산을 상대방에게 이전한 경우에도 마찬가지라고 판단했습니다(대법원 2003. 11. 14. 선고 2002두6422 판결). 국세청도 이혼합의서나 가정법원 재산분할청구로 넘긴 경우 이혼자 한쪽이 당초 취득할 때부터 자기 지분인 재산을 환원받는 것으로 보아 양도소득세와 증여세를 과세하지 않는다고 회신했습니다(서면인터넷방문상담4팀-1350, 2008. 6. 4.).

받는 쪽 증여세도 같은 이유로 원칙적으로 없지만 단서가 둘 붙습니다. 국세청은 재산분할청구권을 행사해 취득한 재산은 증여재산에 해당하지 않되 조세포탈의 목적이 있다고 인정되면 그렇지 않다고 봅니다(재산세과-411, 2011. 9. 2.). 대법원은 가장이혼으로 무효가 아닌 이상 재산분할은 원칙적으로 증여세 과세대상이 아니고, 상당하다고 할 수 없을 정도로 과대하고 조세를 회피하기 위한 수단에 불과한 특별한 사정이 있을 때 상당한 부분을 초과하는 부분에 한하여 증여세 과세대상이 될 수 있다고 했습니다(대법원 2017. 9. 12. 선고 2016두58901 판결). 두 요건이 함께 있어야 하고, 그때도 초과분만 대상입니다.

얼마부터 과대한지는 비율 하나로 정해지지 않습니다. 혼인 기간, 재산을 모으고 지킨 경위와 기여를 놓고 사건마다 따로 판단합니다. 혼인 전부터 가졌거나 상속⁠·증여로 받은 재산(특유재산)⁠은 민법이 분할 기준으로 적은 「쌍방의 협력으로 이룩한 재산」에 바로 들지 않아, 그런 재산을 넘길 때는 분할 대상이 되는지부터 다툼이 됩니다.

03위자료 대신 넘기거나 집을 팔아 현금으로 주면 무엇이 달라지나요?

넘기거나 판 쪽에 양도소득세가 과세됩니다. 위자료는 이혼으로 생긴 정신적⁠·재산상 손해를 배상하는 돈이어서, 그 대신 집을 넘기면 위자료채무가 사라지는 경제적 이익을 얻은 것과 다름없으므로 유상양도에 해당한다는 것이 대법원 판단입니다(대법원 1993. 9. 14. 선고 92누18191 판결). 소득세법 제88조제1호에 「대물변제」라는 낱말은 없지만, 국세청은 양도를 「매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등」으로 유상 이전되는 것으로 풀어 같은 결론을 유지합니다(서면인터넷방문상담4팀-1350 · 서면-2017-상속증여-0392, 2017. 3. 7.).

받는 쪽은 손해배상을 받은 것이어서 조세포탈의 목적이 있다고 인정되는 경우가 아니면 증여세가 과세되지 않습니다(서면인터넷방문상담4팀-2011, 2005. 10. 31.). 위자료 대신 넘긴 경우 세금이 남는 쪽은 받는 쪽이 아니라 넘기는 쪽입니다. 넘긴 집의 양도가액을 얼마로 볼지는 위자료 액수와 집의 가액을 놓고 따로 따져야 합니다.

위자료, 재산분할, 자녀양육비 액수를 정하지 않고 자산을 한꺼번에 넘겼다면 양도소득세 대상인 위자료⁠·양육비 부분의 입증책임은 원칙적으로 과세관청에 있고, 법원이 혼인기간, 파탄 원인, 재산 정도 등을 참작해 그 액수를 직권으로 정합니다(대법원 2002. 6. 14. 선고 2001두4573 판결). 양육비 대신 넘긴 부분도 위자료처럼 유상양도로 본다는 점이 함께 드러난 판결입니다.

재산분할금을 현금으로 주려고 집을 제3자에게 팔면 판 사람에게 양도소득세가 과세됩니다(부동산거래관리과-786, 2010. 6. 8.). 재산분할이 양도가 아닌 것은 집 자체를 상대방에게 넘길 때이고, 현금을 만들려고 파는 것은 보통의 양도입니다. 현금을 받은 쪽은 재산분할로 받은 것이므로 원칙적으로 증여세가 없습니다.

받는 쪽은 어느 경우든 집을 취득하면 증여세와 별개로 취득세를 봅니다(05번 질문).

가상 계산 · 전제 : 혼인 중 넘기는 쪽 명의로 4억원에 산 집, 이혼할 때 시가 10억원, 집을 받은 쪽이 몇 년 뒤 12억원에 판다고 가정. 필요경비, 장기보유특별공제, 1세대1주택 비과세 여부는 넣지 않았습니다.

재산분할로 넘기면 양도차익이 사라지는 것이 아니라 받는 쪽으로 옮겨 가 나중에 팔 때 계산됩니다. 어느 방법이 유리한지 고르는 표가 아니라, 무엇을 대신해 넘기느냐에 따라 세금이 누구에게 언제 생기는지를 보여 주는 표입니다.

04합의서에 재산분할이라고 적으면 그대로 인정되나요?

서류의 이름만으로 정해지지 않습니다. 국세청은 위자료 지급인지 재산분할청구에 의한 소유권 이전인지를 사실관계 등을 종합하여 사실판단할 사항으로 봅니다(서면인터넷방문상담4팀-1350). 아래 두 사례는 같은 원칙이 양쪽 방향으로 작동한다는 것을 보여 줍니다.

• 사실혼을 정리하며 공동소유 지분을 넘기고 재산분할약정금을 받고 관련 채무를 넘긴 사안 : 형식이 재산분할이어도 대가 관계가 있으면 유상양도라며 양도소득세 처분 유지(조심 2024중3083, 2024. 9. 2.)
• 협의이혼 뒤 등기원인을 「증여」로 적은 사안 : 이혼합의서로 재산분할청구에 따른 이전임이 확인되면 조세포탈 목적이 없는 한 증여세 과세 안 됨(재산세과-561, 2009. 10. 27.)

그래서 이혼합의서나 조정조서, 판결문에서 먼저 보는 것은 세 가지입니다. 재산분할청구로 인한 이전이라고 적혀 있는지, 위자료⁠·양육비와 재산분할 액수가 나뉘어 있는지, 등기원인이 무엇으로 되어 있는지입니다. 액수가 나뉘어 있으면 양도소득세가 붙는 위자료 몫이 드러나고, 나뉘어 있지 않으면 그 몫을 나중에 다투게 됩니다. 서류 문구는 판단 자료 가운데 하나이고, 결론은 실제로 오간 대가까지 놓고 정해집니다.

05집을 받는 쪽은 증여세 말고 무엇을 챙겨야 하나요?

먼저 취득세입니다. 증여세가 과세되지 않아도 집을 취득했으니 취득세는 냅니다. 지방세법은 민법 제834조(협의상 이혼), 제839조의2, 제840조(재판상 이혼)⁠에 따른 재산분할로 인한 취득에 대해 제11조⁠·제12조의 세율에서 중과기준세율(1천분의 20)⁠을 뺀 세율을 적용합니다. 위자료 대신 받은 집은 이 특례의 문언에 들어 있지 않습니다. 실제 세율은 신고 전에 관할 지방자치단체 기준으로 확인합니다.

나중에 팔 때의 계산도 갈립니다. 재산분할로 받은 집은 취득가액을 최초의 취득시 기준으로 정하고(대법원 2002두6422), 취득시기도 상대방의 당초 취득시기로 봅니다(사전-2025-법규재산-0802, 2025. 9. 23.). 위자료 대신 받은 집은 넘겨받은 때 새로 취득한 것이어서, 1세대1주택 비과세 여부도 받은 사람만을 기준으로 그때부터 따집니다(대법원 92누18191).

재산분할로 받은 재산은 몇 년 뒤 집을 살 때 취득자금의 출처로 다시 설명하게 되기도 합니다. 자기 몫을 돌려받은 재산이어서 출처가 되지만, 받은 내역을 보여 줄 합의서⁠·조정조서와 이체 기록이 남아 있어야 합니다(자금출처를 보는 기준 : 자금출처조사, 나이와 소득으로 대상을 고르는 기준이 있나요?).

이혼하며 집을 넘기기 전에 확인할 것

1. 1넘기는 원인 : 재산분할 몫인지, 위자료⁠·양육비 몫인지, 재산분할금을 현금으로 주려고 파는 것인지
2. 2서류 문구 : 이혼합의서⁠·조정조서에 재산분할청구로 인한 이전이라고 적었는지, 위자료⁠·양육비와 재산분할 액수를 나눴는지
3. 3등기원인 : 재산분할⁠·대물변제⁠·증여 가운데 무엇으로 등기하는지, 실제 원인과 맞는지
4. 4분할 규모 : 혼인 중 함께 모은 재산에 비해 과대하지 않은지, 혼인 전 재산이나 상속받은 재산이 섞였는지
5. 5시점 : 재산분할청구권은 이혼한 날부터 2년이 지나면 소멸하고(민법 제839조의2제3항), 법률상 이혼 전에 받은 돈과 재산은 증여세 과세대상이 될 수 있습니다