세무노트 · 상속 부동산 매각

상속 부동산 양도세, 6개월 안에 팔면 판 가격이 상속세 평가액이 되나요?

작성 2026-11-04 · 수정 2026-11-04 · 2026년 11월 4일 현재 시행 법령 기준 · 글 이태일 공인회계사

「상속세를 낼 현금이 모자라 아버지가 남긴 상가를 팔려고 합니다. 상속세는 기준시가로 계산해 두었는데, 팔고 나면 계산이 달라지나요?」

달라집니다. 판 가격이 상속세 평가액을 바꾸고, 그 평가액이 다시 양도세 취득가액이 되기 때문입니다. 한 번 정해진 평가액이 두 세금에 반대 방향으로 작용하므로 계약 전에 날짜와 상대방부터 정합니다. 평가액이 이미 결정된 뒤 소급감정으로 다투는 문제는 상속 부동산 취득가액 노트에서 따로 다뤘고, 이 글은 팔기 전 단계를 봅니다.

1. 01상속받은 부동산을 6개월 안에 팔면 그 가격이 상속세 평가액이 되나요?
2. 026개월은 언제부터 세고, 계약일과 잔금일 중 무엇을 보나요?
3. 03가족에게 팔거나 6개월이 지나서 팔면 어떻게 되나요?
4. 04판 가격으로 평가되면 양도세는 어떻게 달라지나요?
5. 05기준시가로 신고한 뒤 팔면 가산세가 붙나요?

01상속받은 부동산을 6개월 안에 팔면 그 가격이 상속세 평가액이 되나요?

됩니다. 상속재산은 상속개시일 현재의 시가로 평가하고, 시가를 산정하기 어려울 때만 기준시가 같은 보충적 평가방법을 씁니다(상속세 및 증여세법 제60조제1항 · 제3항). 시행령은 평가기간 안에 그 재산 자체의 매매가 있으면 그 거래가액을 시가로 봅니다. 기준시가로 계산해 두었더라도 평가기간 안에 매매계약을 하면 출발점이 매매가격으로 바뀝니다.

그 집 자체의 거래가 있으면 면적⁠·위치가 비슷한 다른 재산의 거래가액(유사매매사례가액)⁠보다 먼저 적용됩니다. 아파트는 유사매매사례가액이 이미 시가로 잡히는 경우가 많아 판 가격과의 차이가 작을 수 있습니다. 단독주택, 상가, 토지를 기준시가나 공시가격으로 계산해 두었다면 판 가격과의 차이가 클 수 있고, 그 차이만큼 상속세 과세가액이 늘어납니다.

026개월은 언제부터 세고, 계약일과 잔금일 중 무엇을 보나요?

돌아가신 날을 기준으로 앞뒤 6개월이고, 매매는 매매계약일이 그 안에 있는지를 봅니다. 잔금을 6개월이 지난 뒤 받아도 계약일이 평가기간 안이면 평가기간 안의 거래입니다.

가상 예시 · 전제 : 피상속인과 상속인 모두 국내에 주소가 있고, 첫날은 빼고 월 단위는 달력으로 셌으며, 마지막 날이 휴일이 아닌 해. 돌아가신 날 앞쪽 6개월 안의 매매도 평가기간에 들어갑니다.

신고한 뒤에는 보는 범위가 하나 더 갈립니다. 면적⁠·위치가 비슷한 다른 재산의 거래가액은 상속세를 신고했다면 신고일까지의 것만 보지만, 그 부동산 자체의 매매는 평가기간이 끝날 때까지 봅니다.

03가족에게 팔거나 6개월이 지나서 팔면 어떻게 되나요?

가족에게 판 가격도 원칙적으로 시가입니다. 빠지는 것은 특수관계인과의 거래 등으로 가격이 객관적으로 부당하다고 인정될 때입니다. 국세청은 상속받은 아파트를 평가기간 안에 상속인의 특수관계인과 특수관계가 없는 사람이 함께 산 사안에서, 그 가격이 시가인지는 상속개시일부터 계약일까지의 가격변동, 당사자 관계, 거래 경위, 가격 결정 과정, 거래 규모를 종합해 판단할 사항이라고 회신했습니다(사전-2024-법규재산-0628). 가족 거래라는 이유만으로 빠지지도, 그대로 인정되지도 않습니다.

평가기간이 지난 뒤의 매매도 끝난 이야기가 아닙니다. 상속개시일 전 2년 안이나 평가기간이 지난 뒤 법정결정기한까지의 매매는, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자나 세무서장 등이 신청하면 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있습니다.

국세청은 기준시가로 신고한 뒤 상속받은 건물의 일부 지분을 팔아 그 가격으로 수정신고하고 심의에서 시가로 인정받은 사안에서, 평가기간이 지난 뒤 법정결정기한 안에 시가로 보는 가액이 둘 이상이면 이때도 평가기준일에 가장 가까운 날의 가액을 시가로 본다고 회신했습니다(기준-2024-법규재산-0225, 2026.7.30.). 6개월만 넘기면 기준시가가 그대로 남는다고 보고 계약 날짜를 정하면 계산이 틀어질 수 있습니다.

04판 가격으로 평가되면 양도세는 어떻게 달라지나요?

판 가격이 그대로 취득가액이 되어 양도차익이 거의 남지 않습니다. 상속받은 자산을 팔 때 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법으로 평가한 가액이고, 세무서가 결정한 가액이 있으면 그 가액이기 때문입니다.

가상 계산 · 전제 : 상속개시일 기준시가 5억원, 그 부동산의 다른 시가 없음, 매수인은 특수관계가 없는 사람. 중개수수료 등 필요경비, 장기보유특별공제, 비과세는 넣지 않았습니다. 왼쪽은 상속세 과세가액이 3억원 늘어나고, 그에 따른 상속세 증가분은 상속공제와 다른 상속재산에 따라 다릅니다.

어느 쪽이 유리한지는 두 세금을 합쳐야 나옵니다. 평가액이 올라도 과세가액이 상속공제 범위 안이면 상속세는 0원 그대로이고 양도세만 줄어듭니다. 상속세가 나오는 규모라면 늘어나는 상속세(10~50% 누진)⁠와 줄어드는 양도세를 함께 비교합니다.

05기준시가로 신고한 뒤 팔면 가산세가 붙나요?

과소신고가산세는 붙지 않지만, 평가기간 안의 매매가격으로 다시 결정되면 더 내는 세금에 납부지연가산세가 붙을 수 있습니다. 평가 방법의 차이로 과세표준이 결정된 부분은 과소신고가산세를 적용하지 않습니다(부정행위로 과소신고한 경우 제외). 납부지연가산세가 빠지는 것은 기한 안에 신고⁠·납부를 마친 뒤 평가심의위원회 심의를 거친 가액(평가기간 밖의 매매등)⁠으로 결정된 경우입니다.

근거 : 국세기본법 제47조의3제4항제1호다목, 제47조의4제3항제6호, 같은 법 시행령 제27조의5. 가산세가 없어도 늘어난 상속세 본세는 냅니다.

팔 계획이 있다면 상속세를 신고하기 전에 계약 일정부터 정하고, 평가기간 안의 매매가격을 신고에 반영하는 편이 결정 뒤에 고치는 것보다 계산이 단순합니다. 늘어난 상속세는 연부연납이나 물납으로 나눠 낼 수 있는지도 함께 봅니다(연부연납⁠·물납 노트).

상속 부동산을 팔기 전에 확인할 것

1. 1돌아가신 날 : 평가기간(앞뒤 6개월)⁠이 끝나는 날과 상속세 신고기한, 법정결정기한을 달력에 표시했는지
2. 2매매계약일 : 잔금일이 아니라 계약일이 어느 기간에 들어가는지
3. 3매수인 : 특수관계인이라면 가격을 어떻게 정했는지 보여 줄 자료(시세 조사, 중개 경위)⁠가 있는지
4. 4다른 시가 : 같은 부동산의 감정이나 다른 지분의 매매가 있는지, 각각 상속개시일에서 얼마나 떨어져 있는지
5. 5신고 상태 : 상속세를 이미 신고했다면 그 부동산을 기준시가로 신고했는지, 감정가액이나 매매가액으로 신고했는지
6. 6법정결정기한 : 상속세 신고기한부터 9개월 안의 매매는 평가기간 밖이라도 심의를 거쳐 시가가 될 수 있습니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조제1항 단서)
7. 7양도세 예정신고 : 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 하고, 양도차익이 없어도 신고합니다(소득세법 제105조제1항제1호 · 제3항)