세무노트 · 상속 부동산 취득가액

상속 부동산 양도세, 취득가액은 어떤 값이고 소급감정으로 바꿀 수 있나요?

작성 2026-10-29 · 수정 2026-10-29 · 2026년 10월 29일 현재 시행 법령 기준 · 글 이태일 공인회계사

「상속세가 나오지 않는다고 해서 기준시가로 신고했습니다. 집을 팔려고 계산해 보니 양도세가 생각보다 많습니다. 지금이라도 감정을 받으면 바뀌나요?」

상속 뒤 부동산을 팔 때 자주 받는 질문입니다. 답은 「상속세를 어떻게 신고했고 세무서가 어떻게 결정했는가」에서 시작합니다. 다섯 가지 질문으로 정리했습니다.

1. 01상속받은 부동산을 팔면 취득가액은 어떤 값인가요?
2. 02기준시가로 신고하면 양도차익이 얼마나 달라지나요?
3. 03상속세 신고 때 시가로 인정받으려면 무엇이 필요한가요?
4. 04이미 결정된 낮은 가액을 소급감정으로 바꿀 수 있나요?
5. 05경정청구는 언제까지 하고, 무엇을 준비하나요?

01상속받은 부동산을 팔면 취득가액은 어떤 값인가요?

상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액입니다. 소득세법은 양도차익을 계산할 때 취득에 든 실지거래가액을 빼도록 하고, 시행령은 상속받은 자산이면 이 평가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다. 고인이 처음 산 가격도, 상속 뒤 팔 때의 시세도 아닙니다. 세무서장등이 상속세를 결정하거나 경정하면서 정한 가액이 있으면 그 가액이 우선합니다.

세무서는 상속세 신고가 있으면 그 신고에 따라, 없으면 조사해서 과세표준과 세액을 결정합니다(상속세 및 증여세법 제76조제1항). 상속세가 0원이어도 결정은 이루어지고, 그때 정해진 가액이 나중에 취득가액이 됩니다. 아래 대법원 판결 사안에서도 상속인이 신고서에 적은 평가액보다 낮은 보충적 평가액으로 결정됐고, 그 값이 양도세 취득가액으로 쓰였습니다. 신고서에 높게 적는 것만으로는 부족하고 법이 시가로 인정하는 근거가 있어야 합니다.

02기준시가로 신고하면 양도차익이 얼마나 달라지나요?

상속개시일의 기준시가와 시가의 차이만큼 양도차익이 커집니다. 상속재산은 시가로 평가하는 것이 원칙이지만, 시가를 산정하기 어려우면 법이 정한 보충적 평가방법(토지는 개별공시지가 등)⁠으로 평가한 가액을 시가로 봅니다(상속세 및 증여세법 제60조제3항, 제61조). 이 값은 시세보다 낮게 나오는 경우가 많고, 그 차이가 양도할 때 과세되는 양도차익으로 옮겨 갑니다.

가상 계산 · 전제 : 상속개시일 현재 기준시가 3억원, 같은 날 시가 6억원, 양도가액 8억원. 취득세 등 다른 필요경비, 장기보유특별공제, 비과세⁠·감면은 넣지 않았습니다. 양도차익이 3억원 차이 나고, 세액 차이는 보유기간과 세율 구간에 따라 달라집니다.

상속 때 평가액을 높이면 상속세 과세가액이 늘고, 낮추면 양도 때 양도차익이 늘어납니다. 다른 상속재산과 합쳐도 상속공제 범위(상속세 면제한도 노트) 안이라면 시가로 평가해도 상속세는 0원 그대로이므로, 팔 계획이 있는 부동산은 신고 단계에서 감정평가를 받을지부터 따져 볼 만합니다. 상속세가 나오는 규모라면 늘어나는 상속세와 줄어드는 양도세를 함께 비교해야 합니다.

03상속세 신고 때 시가로 인정받으려면 무엇이 필요한가요?

상속개시일 전후 6개월(평가기간) 안에 그 부동산의 매매⁠·감정⁠·수용⁠·경매⁠·공매 가액이 있어야 합니다. 감정가액은 둘 이상의 감정기관이 평가한 가액의 평균이 원칙이고, 기준시가 10억원 이하 부동산은 하나 이상의 감정기관으로 됩니다. 감정가액이 평가기간 안인지는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 두 날짜를 모두 보고 판단하므로, 기준일을 상속개시일로 적었더라도 평가서를 평가기간이 지나 작성했다면 이 요건을 채우지 못합니다.

평가기간을 넘긴 경우를 위한 단서는 세무서도 씁니다. 법정결정기한은 상속세 신고기한(상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월)⁠부터 9개월이고(법 제67조제1항, 시행령 제78조제1항제1호), 그 안에 세무서가 감정을 의뢰해 평가심의위원회를 거치면 기준시가로 신고한 재산도 감정가액으로 결정될 수 있습니다(조심 2026중1194, 2026.8.31.). 낮게 신고한 값이 늘 그대로 남는 것도 아닙니다.

04이미 결정된 낮은 가액을 소급감정으로 바꿀 수 있나요?

다툴 길은 열렸지만 감정서만으로 바뀌지는 않습니다. 대법원은 2026년 8월 12일 같은 날 선고한 두 판결에서, 세무서가 결정한 상속재산 가액이 있더라도 그 가액이 객관성과 합리성을 갖춘 시가로 인정되지 않는 한 양도세 단계에서 상속 당시 시가를 다툴 수 있다고 보았습니다. 시가는 정상적인 거래로 형성된 객관적 교환가격이 원칙이고, 거래가 없으면 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가가 될 수 있으며 소급감정이라도 달라지지 않는다고 했습니다(대법원 2026.8.12. 선고 2022두67357 판결).

상속세가 0원이면 상속인은 당장 다툴 이유가 없는데, 그 결정 가액이 양도 때 무조건 취득가액이 된다고 보면 어느 단계에서도 다툴 기회가 사실상 없어진다는 것이 판결의 이유입니다.

근거 : 국가법령정보센터 판결 원문(판시사항, 판결요지, 사실관계). 두 사건 모두 경정청구 거부처분을 소송으로 다툰 사건이고 선고일은 2026.8.12.입니다.

• 시가로 쓰인 것은 납세자가 낸 감정서 숫자가 아니었습니다. 앞 사건은 제1심 법원이 맡긴 감정인의 평가액, 뒤 사건은 비교 대상 토지의 거래가액이 근거였습니다.
• 비교 거래는 면적⁠·위치⁠·용도⁠·종목⁠·기준시가를 종합해 전체적으로 유사한지 봅니다. 하나가 다르다고 바로 빠지지는 않습니다(2025두32147 · 구 시행령 제49조제5항, 현행 제4항의 유사재산 규정).
• 두 사건 모두 상속세가 0원으로 결정된 사안입니다. 상속세를 낸 경우에도 같은 결론인지는 판결이 직접 다루지 않았습니다.

판결 8일 뒤 조세심판원은 상속개시일부터 3년 4개월이 지나 작성된 소급감정가액을 시행령 제49조의 요건을 갖춘 감정가액이 아니라며 취득가액으로 인정하지 않았고, 함께 낸 인근 매매사례도 유사성이 구체적으로 확인되지 않는다고 보았습니다(조심 2026중1799, 2026.8.20.). 판결을 근거로 경정청구를 해도 세무서 단계에서 바로 받아들여진다고 기대하기는 어렵고, 시가를 증명할 자료의 질이 결과를 가릅니다.

05경정청구는 언제까지 하고, 무엇을 준비하나요?

일반 경정청구는 양도소득세 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 할 수 있습니다. 상속개시일이나 판결 선고일부터 세는 기한이 아닙니다. 세무서는 청구를 받은 날부터 2개월 안에 결과를 알려야 하고, 받아들이지 않으면 이의신청⁠·심사청구⁠·심판청구로 이어집니다.

상속세 신고용 감정도 평가기준일 현재 원형대로 감정하지 않은 가액은 시가에서 빼므로(시행령 제49조제1항제2호나목), 상속 당시 상태를 보여 주는 기록이 감정보다 먼저입니다.

등기사항증명서⁠·건축물대장 같은 공적 자료와 실거래 조회는 상담 과정에서 사무실이 확인합니다. 없는 자료를 뒤늦게 만들어 내라는 뜻은 아닙니다.

상속 부동산을 팔기 전후에 확인할 것

1. 1결정 가액 : 상속세 결정통지서의 부동산 가액이 기준시가(보충적 평가)⁠인지, 감정가액이나 매매가액인지
2. 2상속세 결과 : 0원으로 결정됐는지. 두 대법원 판결은 모두 0원 결정 사안입니다
3. 3평가기간 : 아직 상속세 신고 전이라면 상속개시일 전후 6개월 안에 감정평가서 작성까지 마칠 수 있는지
4. 4당시 상태 기록 : 상속 뒤 증축⁠·용도변경⁠·임대 변화가 있었는지, 그 전 상태를 보여 줄 자료가 있는지
5. 5비교 거래 : 상속개시일 무렵 면적⁠·위치⁠·용도가 비슷한 부동산의 실제 거래가 있는지
6. 6기한 : 양도소득세 법정신고기한이 지난 후 5년이 남았는지. 결정⁠·경정으로 늘어난 세액이 있으면 처분을 안 날부터 3개월이라는 별도 기한도 확인합니다(국세기본법 제45조의2제1항)