세무노트 · 토지 무상사용
토지 무상사용 증여세, 부모님 토지가 얼마일 때부터 과세되고 어떻게 계산하나요?
상속세 및 증여세법 제37조 · 제53조 · 제79조 · 시행령 제27조 · 제81조 · 시행규칙 제10조부모님 토지를 대가 없이 써서 자녀 명의 건물을 지으면 토지 소유권을 받지 않아도 무상사용 이익이 자녀의 증여재산이 됩니다. 이익은 세법으로 평가한 토지 가격에 연 2%를 곱한 5년치를 연 10%로 할인해 더한 금액, 곧 토지 평가액의 약 7.58%이고, 이 금액이 1억원 미만이면 과세하지 않습니다. 토지 평가액으로는 약 13억1,899만원이 경계이고, 5년을 넘겨 계속 쓰면 5년마다 다시 계산합니다.
토지 무상사용 이익, 기준이 되는 수치
「땅은 아버지 명의로 두고 그 위에 제 이름으로 건물을 지으려 합니다. 땅을 받는 것도 아닌데 증여세가 나오나요?」
나올 수 있습니다. 세법은 남의 부동산을 대가 없이 쓰는 이익도 증여재산으로 보고, 토지만 쓰는 경우에도 적용합니다. 과세 여부는 토지 평가액으로 계산한 5년치 이익이 1억원에 이르는지에서 갈립니다. 건물 자체를 증여받았다는 뜻이 아니라 토지를 쓰는 이익을 증여받았다고 보는 것입니다.
- 01토지를 받지 않았는데 왜 증여인가요?
- 02이익은 어떻게 계산하고 얼마부터 과세되나요?
- 035년이 지나거나 중간에 사정이 바뀌면 어떻게 되나요?
- 04사용료를 내거나 부모님과 함께 살면 달라지나요?
01토지를 받지 않았는데 왜 증여인가요?
법이 타인의 부동산을 무상으로 써서 얻은 이익을 그 사용자의 증여재산가액으로 정하고 있기 때문입니다. 증여일은 무상사용을 시작한 날이고, 토지만 쓰는 경우에도 같습니다.
상속세 및 증여세법 제37조
- 타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 합니다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외합니다(법 제1항).
- 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 적용합니다(법 제3항).
- 법 제37조
제1항은 부동산 무상사용자가 타인의 토지 또는 건물만을 각각 무상으로 사용하는 경우에도 적용합니다(시행령 제1항).
부모와 자녀는 특수관계인이므로 「정당한 사유」 한정이 붙지 않습니다. 사용승낙서를 받았다는 사실만으로 무상사용이 아니게 되지는 않습니다. 사용승낙은 대가를 냈다는 뜻이 아니기 때문입니다.
02이익은 어떻게 계산하고 얼마부터 과세되나요?
토지 평가액에 연 2%를 곱한 금액을 1년치 이익으로 보고, 5년 동안의 이익을 각각 연 10%로 할인해 더합니다. 그 합계가 1억원 미만이면 과세에서 제외됩니다.
상속세 및 증여세법 시행령 제27조
- 각 연도의 부동산 무상사용 이익 = 부동산 가액(법 제4장에 따라 평가한 가액) × 1년 간 부동산 사용료를 고려하여 시행규칙으로 정하는 율. 무상사용 기간은 5년으로 합니다(시행령 제3항).
- 기준금액은 1억원입니다(시행령 제4항).
- 1년 간 부동산 사용료를 고려한 율은 연간 100분의 2입니다(시행규칙 제2항).
- 환산한 가액은 각 연도 부동산 무상사용 이익 ÷ (1 + 10/100)ⁿ의 합계액이고, n은 평가기준일부터의 경과연수입니다(시행규칙 제3항).
| 사용 연도 | 계산 | 토지 평가액 대비 |
|---|---|---|
| 1년째 | 2% ÷ 1.1 | 약 1.8182% |
| 2년째 | 2% ÷ 1.1² | 약 1.6529% |
| 3년째 | 2% ÷ 1.1³ | 약 1.5026% |
| 4년째 | 2% ÷ 1.1⁴ | 약 1.3660% |
| 5년째 | 2% ÷ 1.1⁵ | 약 1.2418% |
| 5년 합계 | 할인한 이익의 합 | 약 7.5816% |
토지 전부를 자녀 한 사람이 무상으로 쓴다는 전제. 1억원 ÷ 약 7.5816% = 약 13억1,899만원
| 토지 평가액 | 5년치 무상사용 이익 | 결과 |
|---|---|---|
| 10억원 | 약 7,582만원 | 1억원 미만이라 과세 제외 |
| 15억원 | 약 1억1,372만원 | 이익 전체가 증여재산가액 |
| 20억원 | 약 1억5,163만원 | 이익 전체가 증여재산가액 |
가상 예시 · 전제 : 토지 전부를 자녀 한 사람이 무상으로 사용 · 만원 단위 반올림 · 세액이 아니라 증여재산가액
토지 평가액은 시가가 원칙이고, 시가가 없으면 개별공시지가로 평가합니다(법 제60조 · 제61조
035년이 지나거나 중간에 사정이 바뀌면 어떻게 되나요?
5년을 넘겨 계속 쓰면 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 무상사용을 시작한 것으로 보고 다시 계산합니다. 반대로 5년 안에 부모님이 토지를 팔거나 돌아가셔서 무상사용이 끝나면 남은 기간만큼 세금을 돌려 달라고 청구할 수 있습니다.
상속세 및 증여세법 제79조
- 무상사용 기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 봅니다(시행령 제27조
제3항). - 제37조에 따른 증여세를 결정 또는 경정받은 자가 부동산무상사용기간 중 부동산소유자로부터 해당 부동산을 상속 또는 증여받거나 대통령령으로 정하는 사유로 해당 부동산을 무상으로 사용하지 않게 되는 경우에는 그 사유가 발생한 날부터 3개월 이내에 결정 또는 경정을 청구할 수 있습니다(법 제79조
제2항 제1호). - 대통령령으로 정하는 사유는 부동산소유자가 당해 토지를 양도한 경우, 부동산소유자가 사망한 경우, 이와 유사한 경우로서 부동산무상사용자가 당해 부동산을 무상으로 사용하지 않게 되는 경우입니다(시행령 제81조
제6항). - 청구 금액은 증여세산출세액 × (사유발생일부터 부동산무상사용기간 종료일까지의 월수 ÷ 부동산무상사용기간의 월수)이고, 1개월 미만의 일수는 1개월로 합니다(시행령 제81조
제9항).
5년은 60개월이므로 남은 개월 수를 60으로 나눈 비율이 다시 계산할 몫입니다. 청구해야 돌려받으므로 사유가 생긴 날부터 3개월 기한을 놓치지 않아야 합니다.
04사용료를 내거나 부모님과 함께 살면 달라지나요?
정상적인 사용료를 내면 무상사용이 아니고, 부모님과 함께 사는 주택과 그 딸린 토지는 처음부터 제외됩니다. 다만 건물 일부만 주택이면 면적을 따집니다.
국세청은 토지 위에 건물을 신축하면서 토지 사용에 대한 정상적인 대가를 토지소유자에게 지급하거나, 토지 소유자와 공동사업자로 부동산임대업을 하는 경우에는 부동산을 무상으로 사용하는 경우에 해당하지 않는다고 회신했습니다(서면인터넷방문상담4팀-1096, 2005.06.30). 회신의 조건이 「정상적인 대가」이므로 사용료를 정한 근거를 남겨 두고, 부모님은 받은 사용료를 임대소득으로 신고합니다.
상속세 및 증여세법 시행령 제27조
법 제37조
상가주택을 지어 부모님과 함께 산다면 주택 면적이 상가 면적보다 큰지가 먼저이고, 실제로 함께 거주하는지도 따로 봅니다.
건축 계획을 세울 때 확인할 것
- 1토지 평가액 : 시가나 개별공시지가가 약 13억1,899만원을 넘는지
- 2무상사용을 시작하는 날 : 증여일이자 5년 계산의 출발점이므로 건축과 사용 시작 일정을 기록합니다
- 3사용하는 사람과 면적 : 자녀 한 명이 전부 쓰는지, 여러 명이 나눠 쓰는지
- 410년 안의 증여 : 같은 부모에게 받은 증여와 이미 쓴 증여재산공제
- 5함께 거주 여부와 주택 면적 : 주택 면적이 다른 용도보다 큰지
- 65년 안의 토지 양도 · 상속 : 사유가 생긴 날부터 3개월 안에 경정을 청구해야 남은 기간 몫을 돌려받습니다(상속세 및 증여세법 제79조
제2항)
자주 묻는 질문
이익이 1억원을 넘으면 넘는 부분만 과세되나요?
아닙니다. 1억원은 빼 주는 공제가 아니라 과세 여부를 가르는 기준금액입니다. 이익이 1억원 미만이면 과세하지 않고, 1억원 이상이면 계산한 이익 전체가 증여재산가액이 됩니다.
형제 두 사람이 부모님 토지를 함께 쓰면 어떻게 계산하나요?
각자 실제로 쓰는 면적이 분명하지 않으면 같은 면적을 쓴 것으로 봅니다. 이때 부모님의 친족인 사용자가 2명 이상이면 소유자와 가장 가까운 친족, 그런 사람이 2명 이상이면 그중 최연장자 한 사람을 무상사용자로 봅니다(시행령 제27조
5년 안에 부모님이 돌아가시면 이미 낸 증여세는 어떻게 되나요?
부모님 사망은 경정청구 사유입니다. 사망일부터 3개월 안에 청구하면 증여세 산출세액 중 남은 무상사용 기간 월수가 60개월에서 차지하는 비율만큼을 다시 계산해 달라고 할 수 있습니다(법 제79조
사용료를 내면 증여세 문제가 없어지나요?
정상적인 대가를 내면 무상사용에 해당하지 않는다는 것이 국세청 회신입니다(서면인터넷방문상담4팀-1096). 사용료 수준을 정한 근거를 남겨 두고, 부모님은 받은 사용료를 임대소득으로 신고합니다.
부모님과 같이 살 집을 지으면 과세되지 않나요?
부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외됩니다(법 제37조
근거 법령
- 상속세 및 증여세법 제37조
제1항 · 제3항 · 시행령 제27조 · 법 2026-01-01 · 시행령 2026-10-01 시행본제1항 - 상속세 및 증여세법 시행령 제27조
제3항 · 제4항 · 시행규칙 제10조 · 시행령 2026-10-01 · 시행규칙 2026-03-20 시행본제2항 · 제3항 - 상속세 및 증여세법 제79조
제2항 · 법 2026-01-01 · 시행령 2026-10-01 시행본제1호 · 시행령 제27조 제3항 후단 · 제81조 제6항 · 제9항 - 상속세 및 증여세법 시행령 제27조
제7항 · 2026-10-01 시행본
건물을 짓기 전에 토지부터
같은 토지라도 평가액, 사용 면적, 사용하는 가족 수, 10년 안의 증여, 함께 거주하는지에 따라 과세 여부와 금액이 달라집니다. 토지 지번과 건축 계획, 가족 구성을 알려 주시면 무상사용 · 사용료 · 증여 · 매매 가운데 어느 쪽이 맞는지 상담에서 함께 비교합니다.