세무노트 · 전세자금 증여

전세자금 증여세, 계약 갱신 때 부모님이 보태 준 돈도 신고해야 하나요?

작성 2026-10-29 · 수정 2026-10-29 · 2026년 10월 29일 현재 시행 법령 기준 · 글 이태일 공인회계사

「이사하지 않고 같은 집에서 전세만 연장했습니다. 오른 보증금 일부를 부모님이 보내 주셨는데, 이것도 증여세를 신고해야 하나요?」

새 집을 얻은 것도 아니고 금액도 처음보다 작아 신고 대상이 아니라고 여기기 쉽습니다. 그러나 증여세는 계약을 새로 썼는지가 아니라 돈이 어떤 성격으로 언제 넘어왔는지, 10년 안에 이미 쓴 공제가 얼마인지로 계산합니다.

1. 01갱신 때 오른 보증금을 부모님이 내주면 증여인가요?
2. 02증여일은 갱신계약일인가요, 돈을 받은 날인가요?
3. 03처음 전세 때 받은 돈도 합산하나요?
4. 04증여재산공제는 갱신할 때마다 새로 생기나요?
5. 05빌린 돈으로 하면 증여세가 없나요?

01갱신 때 오른 보증금을 부모님이 내주면 증여인가요?

그렇습니다. 상속세 및 증여세법은 행위나 거래의 명칭⁠·형식⁠·목적과 관계없이 타인에게 무상으로 재산을 이전하는 것을 증여로 정의하고, 무상으로 이전받은 재산에 증여세를 부과합니다. 갱신 때 돌려받을 조건 없이 받은 보증금 지원도 여기에 해당하고, 처음 전세 때와 결론이 같습니다.

국세청도 같은 입장입니다. 결혼해 분가하는 아들에게 전세 자금 일부를 보태 주면서 혼수용품처럼 비과세되는지 물은 질의에, 자녀가 부모에게서 현금을 증여받아 전세금으로 쓴 경우 그 금전에 대해 증여세 납세의무가 있다고 회신했습니다(재산세과-1083, 2009.12.21.). 조문 번호가 지금과 다른 옛 법에 대한 회신이지만, 증여의 정의는 현행 제2조제6호와 취지가 같습니다.

보증금은 필요할 때마다 바로 쓰는 생활비와 달리 계약이 끝나면 돌려받아 자녀의 재산으로 남습니다. 생활비 비과세의 요건은 부모 생활비 증여세 노트에서 따로 정리했습니다.

02증여일은 갱신계약일인가요, 돈을 받은 날인가요?

계약서 날짜가 기준이 아닙니다. 현금처럼 등기⁠·등록이 필요 없는 재산은 「인도한 날 또는 사실상의 사용일」에 증여받은 것으로 봅니다. 갱신계약서를 쓴 날, 부모님이 돈을 보낸 날, 그 돈이 실제로 보증금으로 나간 날이 서로 다르면 어느 날이 증여일인지부터 정리해야 합니다.

국세청은 자녀 계좌로 보낸 현금에 이 기준을 이렇게 적용했습니다. 증여 목적으로 자녀 명의 계좌에 입금했다면 입금한 때가 증여시기이고, 입금한 때 자녀가 증여받은 사실이 확인되지 않으면 자녀가 인출해 실제로 사용한 날이 증여시기입니다. 입금 자체로 증여를 단정하지 않고 증여세 신고서 같은 객관적 증빙과 사실관계로 판단한다고 덧붙였습니다(재산세과-1005, 2009.12.10.). 옛 시행령 제23조에 대한 회신이지만 같은 문언이 현행 시행령 제24조제1항제4호에 있습니다.

같은 기준의 회신이 이후에도 이어졌습니다(법규재산2012-207, 2012.6.16.).

증여일이 정해지면 신고기한은 그날이 속하는 달의 말일부터 3개월이고, 기한 안에 신고하면 신고세액공제 3%⁠를 받습니다. 기한을 넘겼어도 세무서가 결정해 통지하기 전까지는 기한 후 신고를 할 수 있지만 가산세 문제가 따로 생깁니다.

03처음 전세 때 받은 돈도 합산하나요?

10년 안이면 합산합니다. 이번 증여일 전 10년 이내에 같은 사람에게서 받은 증여재산가액을 합친 금액이 1천만원 이상이면 그 금액을 이번 증여세 과세가액에 더합니다. 증여자가 직계존속이면 그 배우자도 같은 사람으로 보므로, 처음 전세 때는 아버지에게 받고 이번에는 어머니에게 받았어도 한데 묶입니다.

여기서 1천만원은 비과세 한도가 아닙니다. 합산할지를 가르는 기준일 뿐이고, 이번에 받은 돈은 금액이 작아도 그 자체로 증여재산가액입니다. 또 합산은 「같은 증여자」 단위로 하지만, 다음 질문의 증여재산공제는 부모와 조부모를 모두 묶은 「직계존속」 단위로 한도를 셉니다.

조부모에게 받은 증여는 부모에게 받은 증여와 과세가액을 합산하지 않지만, 일반공제 한도는 함께 씁니다.

04증여재산공제는 갱신할 때마다 새로 생기나요?

새로 생기지 않습니다. 국내에 사는 성년 자녀가 직계존속에게 받을 때 공제는 5천만원(미성년자 2천만원)⁠이고, 이번에 공제받을 금액과 그 전 10년 동안 이미 공제받은 금액을 합쳐 이 한도를 넘지 못합니다.

그래서 이번 금액만 보면 공제 안이어서 세금이 없어 보여도, 처음 전세 때 쓴 공제를 빼면 남은 공제를 넘는 부분에 세금이 붙습니다.

가상 계산 · 전제 : 국내 거주 성년 자녀, 처음 전세 때 받은 3,000만원은 일반공제로 전액 공제돼 낸 세금이 없음, 그 밖의 증여와 혼인⁠·출산공제 없음, 기한 안 신고.

결혼한 자녀라면 혼인공제를 따로 봅니다. 국내에 사는 자녀가 직계존속에게서 혼인신고일 전후 2년 안에 받은 증여는 일반공제와 별개로 1억원까지 공제합니다. 기준일은 결혼식 날이나 전세 갱신일이 아니라 혼인관계증명서에 적힌 신고일이고, 혼인공제와 출산⁠·입양공제는 기간과 관계없이 합쳐 1억원이 한도입니다. 혼인신고일에서 2년이 지난 뒤 받은 돈에는 이 공제를 쓸 수 없습니다.

05빌린 돈으로 하면 증여세가 없나요?

실제로 빌리고 갚는다면 원금은 증여가 아닙니다. 다만 차용증 한 장으로 정해지지 않습니다. 국세청은 특수관계인에게 자금을 빌려 쓰고 나중에 갚은 경우 그 사실이 채무부담계약서, 이자 지급 사실, 담보 제공, 금융거래 내용 등으로 확인되면 그 차입금과 변제한 금액에 증여세를 과세하지 않지만, 해당 여부는 구체적인 사실을 확인해 판단한다고 회신했습니다(서면-2020-상속증여-1983, 2020.12.18.). 전세 갱신이 아니라 부담부증여와 별도 차입을 계획한 사안에 대한 회신이어서 판단 기준만 참고합니다.

빌린 돈으로 인정돼도 이자를 받지 않거나 법이 정한 적정 이자율보다 낮게 받으면 그 이자 차이를 따로 증여로 계산할 수 있습니다. 기준 이자율과 금액은 가족 간 차용증 증여세 노트에서 정리했으므로 여기서는 되풀이하지 않습니다.

• 돌려받을 조건 없이 보내 줌 : 받은 금액 전체가 증여재산가액
• 실제로 빌리고 약정대로 갚음 : 원금은 증여가 아님. 이자를 적게 받으면 이자 차이를 따로 계산
• 차용증만 쓰고 이자⁠·상환 기록이 없음 : 빌린 돈이라는 주장을 뒷받침하기 어려움

갱신 보증금을 받기 전에 확인할 것

1. 1돈의 성격 : 주시는 돈인지 갚을 돈인지, 갚을 돈이면 계약서와 이자⁠·상환 계획을 그때 남기는지
2. 2날짜 세 개 : 부모님이 보낸 날, 보증금이 집주인에게 건네진 날, 갱신계약서 날짜가 각각 언제인지
3. 310년 이력 : 같은 부모(부부 합산)⁠에게 처음 전세 때를 포함해 10년 안에 받은 증여가 얼마인지
4. 4공제 잔액 : 부모⁠·조부모 등 직계존속에게서 10년 동안 이미 쓴 일반공제가 얼마인지
5. 5혼인신고일 : 받는 날이 혼인신고일 전후 2년 안인지, 혼인⁠·출산공제를 이미 쓴 금액이 있는지
6. 6신고기한 : 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고합니다. 기한 안에 신고하면 신고세액공제 3%⁠가 적용됩니다(상속세 및 증여세법 제68조제1항 · 제69조제2항)